Wettelijk kader
Volgens Artikel 4.2.1. 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) is een woning opsplitsen of het aantal woongelegenheden wijzigen in een pand vergunningsplichtig.
Wat wordt er beschouwd als woongelegenheid? Volgens de Vlaamse Codex Wonen is een woning elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande (VCW, Boek 1, Deel 1, art. 1.3. §1. 66°). Een (deel van een) onroerend goed feitelijk ingericht als woning (met keuken, bad- of douchekamer en toilet) is een woning. Dit kan zowel gaan over (studenten-)kamers waar een keuken of badkamer wordt gedeeld, als appartementen of huizen.
Wat is een gezin? Volgens Art. 1.3 19° van de Vlaamse Codex Wonen is de definitie van een gezin: “Meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben.”
Als men in een eengezinswoning een keuken, badkamer en toilet bijplaatst of men voert constructieve werken uit om aparte woongelegenheden te creëren, heeft men hiervoor een voorafgaande omgevingsvergunning nodig van het College van burgemeester en schepenen.
Maar…begaat een koppel dat de vroegere kamer(s) van hun kinderen nu verhuurt aan een student zonder iets te wijzigen aan een pand, een bouwovertreding? Kan een groep vrienden of arbeiders een eengezinswoning delen zonder vergunning?
De rechtspraak van het Hof van Beroep te Antwerpen nam een duidelijk standpunt in:
Het Hof (01/02/2023)1 oordeelde in een dossier over seizoenarbeiders dat het gebruik van de woning door meerdere personen die geen gezin vormen cruciaal is voor de beoordeling.
In deze uitspraak van het Hof van Beroep Antwerpen wordt de volgende situatie uitgelegd: “in casu gaat het om seizoenarbeiders die sporadisch met tussenpozen samenwonen in een ééngezinswoning. Het staat vast dat de personen die sporadisch de kamers in het pand bewoonden niet op duurzame wijze samenwoonden en aldaar hun hoofdverblijfplaats hadden. Het is aldus niet vereist dat er sprake is van een fysieke opdeling van het pand om strafbaar te zijn. Door deze kamers ter beschikking te stellen van derden zonder te beschikken over een vergunning heeft beklaagde een onrechtmatige wijziging van het aantal woongelegenheden doorgevoerd hetgeen een inbreuk is op art. 4.2.1.7° VCRO.”
M.a.w. een koppel dat (kinder)kamers verhuurt aan studenten of seizoenarbeiders die samen wonen in een eengezinswoning hebben wel degelijk een voorafgaande omgevingsvergunning nodig omdat zij geen gezin vormen dat op duurzame wijze samenwoont. Het gaat hier wel degelijk over het wijzigen van het aantal woongelegenheden.
Indicaties die kunnen wijzen op niet-duurzaam samenwonen
• Overbevolking van kamers (veel bedden)
• Kamers die apart kunnen afgesloten worden
• Lockers met sloten voor persoonlijke spullen
• Zeer hoge huurprijs
• Bewoners die regelmatig wisselen of slechts kort verblijven (zoals arbeidsmigranten)
Indicaties die kunnen wijzen op duurzaam samenwonen als gezin
• Eén naam op het huurcontract
• Eén brievenbus en geen aparte “belcode”
• Personen hebben er hun officiële domicilie
Praktische tips voor lokale besturen
• Beoordeel dossiers altijd in concreto: het gebruik van de woning bepaalt of de wet wordt overtreden.
1 Bron: arrest HvB 2023_02_01 (opsplitsen woongelegenheden – kamers) arrestnummer 2023/413 1/02/2023